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Normativa
di diritto civile
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Normativa
di diritto tributario
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(Imposta di registro – Imposta ipotecaria – Imposta catastale – IVA)
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Normativa di
diritto civile
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La
vendita
è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa
o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo
(articolo 1470 del codice civile).
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La
vendita
immobiliare, quindi, è il contratto attraverso il quale un soggetto
(venditore) trasferisce ad un altro (acquirente) la proprietà di un immobile
verso il pagamento del prezzo.
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La
sottoscrizione di un contratto di vendita di un immobile fa nascere, sia in capo
al venditore che in capo all’acquirente, diritti ed obblighi: tra gli altri,
il primo ha il diritto di ricevere dall’acquirente il prezzo pattuito e
l’obbligo di consegnare allo stesso l’immobile venduto nello stato di fatto
in cui si trova, libero da persone e cose; il secondo ha il diritto di ricevere
dal venditore la consegna dell’immobile, nello stato di fatto conosciuto,
libero da persone e da cose e l’obbligo di pagare al venditore il prezzo
convenuto.
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Come
previsto dall’articolo 1350, n. 1, del codice civile, il contratto di vendita
immobiliare, ai fini della sua validità, necessita della forma scritta
(documento scritto con qualsiasi mezzo e sottoscritto dalle parti – scrittura
privata).
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Ai
sensi dell’articolo 1326 del codice civile, il contratto (in generale e quindi
anche la vendita) è concluso, salvo il caso della contestuale sottoscrizione
della scrittura privata di vendita, nel momento in cui chi ha fatto la proposta
(atto con cui un soggetto esterna la propria volontà di concludere un
contratto) ha conoscenza dell’accettazione
(atto con il quale il destinatario della proposta dichiara di voler concludere
il contratto alle condizioni determinate nella proposta) dell’altra parte.
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Se l’accettazione non è conforme alla proposta,
per modifiche apportate dall’accettante, essa equivale a nuova proposta.
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Tranne
il caso in cui il proponente si sia obbligato a mantenere ferma la propria
proposta per un certo tempo (proposta irrevocabile),
questa può essere revocata finché il contratto di vendita non sia concluso;
l’accettazione può essere revocata purché la revoca giunga a conoscenza del
proponente prima dell’accettazione stessa.
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Può
capitare, inoltre, che le parti, pur avendo raggiunto tra loro un accordo di
massima, per svariati motivi (ad esempio: indisponibilità attuale del bene
oggetto del contratto, della somma di denaro pattuita come prezzo o di
documentazione e/o dati da allegare e/o indicare nel contratto), non stipulino
immediatamente il contratto definitivo di vendita, ma si limitino a
sottoscrivere un contratto
preliminare di vendita immobiliare (c.d. compromesso:
contratto mediante il quale i contraenti si obbligano a concludere, entro un
tempo determinato, un ulteriore contratto – vendita definitiva - i cui
elementi essenziali sono già predeterminati nel contratto preliminare stesso).
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Sia la proposta che
il contratto preliminare devono contenere, tra gli altri, i seguenti requisiti:
descrizione del bene immobile; indicazione dei dati anagrafici del proprietario
e dell’acquirente; descrizione delle obbligazioni che gravano sulle parti;
accordo sul prezzo della vendita e modalità di pagamento; prestazione delle
garanzie da parte del venditore ed, in generale, termini e modalità della
vendita.
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Il contratto vincola
le parti ed ha effetto solo tra di esse; non ha effetto verso i terzi. Affinché
il contratto stesso e, da ultimo, anche il contratto preliminare, nei modi ed
entro i limiti stabiliti dall’articolo 2645 bis del codice civile, siano
efficaci anche nei confronti di detti terzi, essi devono essere resi pubblici
col mezzo della trascrizione (strumento di pubblicità che assicura la
conoscibilità e l’opponibilità verso i terzi degli atti relativi al
trasferimento di beni immobili) nei Registri Immobiliari del luogo in cui è
situato il bene immobile venduto o promesso in vendita.
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Le scritture private
aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, pur restando valide ed
efficaci tra i sottoscrittori, non possono essere trascritte nei Registri
Immobiliari, in quanto la legge richiede che gli atti di trasferimento di
immobili per essere trascritti devono essere redatti nella forma dell’atto
pubblico o della scrittura
privata autenticata.
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L’atto
pubblico è il documento
redatto, con le richieste formalità, da un Notaio o da altro Pubblico Ufficiale
autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato; la
scrittura
privata autenticata è una scrittura privata le cui sottoscrizioni
sono autenticate da un Pubblico Ufficiale a ciò autorizzato. L’autenticazione
consiste nell’attestazione da parte del Pubblico Ufficiale che la
sottoscrizione è stata apposta in sua presenza, previo accertamento, ad opera
dello stesso Pubblico Ufficiale, dell’identità della persona che sottoscrive
la scrittura privata.
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In Italia, nella quasi totalità dei trasferimenti di immobili, il
Pubblico Ufficiale autorizzato a redigere un atto pubblico o ad autenticare le
sottoscrizioni apposte dalle parti su una scrittura privata è il Notaio,
che, quale Pubblico Ufficiale, controlla la legalità degli atti da
trascriversi e cioè la loro non contrarietà alla legge, all’ordine pubblico
e al buon costume, e quale Libero Professionista, consiglia le parti
sulla scelta degli istituti giuridici, più idonei e meno onerosi, da porre in
essere per il raggiungimento dei loro obiettivi.
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Il
Notaio, per la complessità ed esclusività delle funzioni a lui riservate, per
la sua duplice natura di Pubblico Ufficiale e Libero professionista, per la sua
imparzialità richiesta dalla legge, per la selezione durissima alla quale è
sottoposto per essere nominato, per il continuo controllo che lo Stato esercita
sulla sua attività, è un professionista tipico ed esclusivo della circolazione
degli immobili nei Paesi di Civil Law. Per tale sua competenza è
consigliabile, prima di contrarre qualsiasi obbligazione, consultare un Notaio
per essere preventivamente informati sulla titolarità, disponibilità e libertà
dell’immobile oggetto della vendita (es.: chi è il reale ed unico
proprietario dell’immobile? può il proprietario liberamente vendere
l’immobile? è libero l’immobile da ipoteche o altri gravami che possono
condizionarne la libertà o il valore?); sull’importo complessivo
dell’operazione (es.: tasse, imposte, onorari, eventuali agevolazioni
fiscali); sulla necessità di consultare altre figure professionali per la
natura o particolarità del bene oggetto della vendita (es.: avvocati, dottori
commercialisti, geometri, ecc.).
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In
generale, la scelta del Notaio è riservata all’acquirente in quanto è la
parte più interessata ad un valido ed efficace contratto di trasferimento e,
salvo diverso accordo tra la parti, è lo stesso acquirente che paga gli onorari
del Notaio.
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Normativa
di diritto tributario
(Imposta di registro – Imposta
ipotecaria – Imposta catastale – IVA)
La
conclusione di un contratto di vendita di un bene immobile comporta
l’obbligo del pagamento allo Stato di determinate imposte e tasse
che, salvo diverso accordo delle parti, gravano sull’acquirente.
Le
imposte dovute sono: l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria,
l’imposta catastale o, in alternativa a queste, l’imposta sul
valore aggiunto (IVA).
Le imposte di registro, ipotecaria e
catastale sono imposte proporzionali al valore del bene ceduto, che
colpiscono indirettamente i trasferimenti di ricchezza e che vanno
versate allo Stato entro un certo termine dall’atto di vendita,
aventi le seguenti funzioni:
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l’imposta
di registro, quella di dare la certezza della data
dell’atto;
- l’imposta ipotecaria,
quella di consentire la trascrizione dell’atto di vendita nei
Registri Immobiliari e rendere, pertanto, l’atto efficace erga
omnes;
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l’imposta
catastale, quella di consentire l’intestazione
dell’immobile in capo al nuovo proprietario (voltura
catastale) presso gli Uffici del Catasto.
L’imposta sul valore aggiunto
(IVA) è anch’essa un’imposta proporzionale al valore
del bene ceduto, che colpisce indirettamente i trasferimenti di
ricchezza, ma è alternativa alle suddette imposte in quanto si
applica allorquando il venditore sia un soggetto sottoposto al regime
dell’imposta sul valore aggiunto (es.: società, imprese, ecc.).
Nel
caso in cui la vendita sia, per legge, sottoposta al pagamento
dell’imposta su valore aggiunto, le tre imposte di cui sopra vengono
assolte con il pagamento dell’aliquota in misura fissa (euro
168).
Il regime fiscale (“IVA” o
“Registro”) di un contratto di compravendita immobiliare,
pertanto, è determinato dalla qualifica soggettiva della parte
venditrice.
Nell’ambito
dei due diversi regimi fiscali alternativi (“IVA” o
“Registro”) si prevedono diverse aliquote applicabili,
che variano a seconda del bene oggetto del contratto e delle
condizioni soggettive sia della parte venditrice sia della parte
acquirente ed a seconda delle eventuali agevolazioni
fiscali che le stesse parti possono richiedere.
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Per
quanto sopra detto, le aliquote applicabili in relazione alle diverse
imposte possono essere: per l’IVA, 4%, 10%
e 20%; per l’imposta di registro, 0,50%, 1%,
3%,
4%,
7%,
8%
e 15%;
per l’imposta ipotecaria 2%;
infine, per l’imposta catastale, 1%.
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Esempio
di tassazione di una compravendita di una casa di abitazione del
valore di euro 300.000 con acquirente un soggetto privato
a)
da un venditore soggetto privato =
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imposta di registro: aliquota 7%: euro 21.000
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imposta ipotecaria: aliquota 2%: euro 6.000
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imposta catastale: aliquota 1%: euro 3.000
Se
la casa di abitazione è di interesse artistico, storico, ecc.,
l’aliquota dell’imposta di registro è agevolata al 3%, mentre
restano immutate le altre due imposte.
b)
da un venditore impresa costruttrice =
-
imposta sul valore aggiunto (IVA): aliquota 10%: euro 30.000
-
imposta di registro: aliquota fissa: euro 168
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imposta ipotecaria: aliquota fissa: euro 168
-
imposta catastale: aliquota fissa: euro 168
c)
da un venditore impresa non costruttrice =
-
stesse imposte ed aliquote previste alla lettera a)
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Un
caso particolare di acquisto fiscalmente agevolato si ha con il c.d. “acquisto della
prima casa”: tale agevolazione consiste nella
applicazione alternativa o dell’aliquota IVA al 4%, o dell’imposta
di registro al 3%, in aggiunta al pagamento delle imposte ipotecaria e
catastale in misura fissa.
Per
usufruire di tale agevolazione, la casa oggetto della vendita deve
essere una abitazione non di lusso; l’acquirente deve risiedere nel
Comune nel quale si trova l’immobile acquistato o deve impegnarsi a
prendere in detto Comune la residenza entro 18 mesi dalla data della
vendita oppure svolgere, sempre nel Comune come sopra, la propria
attività. L’acquirente, inoltre, non deve essere proprietario
esclusivo, anche in comunione con il proprio coniuge, di altra casa di
abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile acquistato
e, inoltre, non deve essere proprietario, neppure per quote, anche in
comunione con il proprio coniuge, di altra casa di abitazione
acquistata avendo già usufruito delle agevolazioni “prima casa”.
Acquistata però la casa usufruendo delle agevolazioni di cui sopra,
non è possibile rivenderla entro 5 anni dalla data dell’atto: se ciò
dovesse comunque avvenire, il soggetto che ha usufruito del regime
agevolato sarà tenuto al pagamento di una somma di integrazione pari
alla differenza tra l’imposta “agevolata” pagata e l’imposta
che si sarebbe dovuta versare in mancanza di agevolazioni. A tale
ammontare, a titolo di sanzione, è aggiunta una maggiorazione pari al
30%, oltre gli interessi maturati. Tuttavia, è possibile rivendere la
casa acquistata con le agevolazioni, senza incorrere nella sanzione
prima esposta, se entro un anno dalla data della vendita della casa il
soggetto ne acquisti un’altra da adibire a propria abitazione. In
tal caso, dall’imposta dovuta per il secondo acquisto è possibile
detrarre l’ammontare dell’imposta dovuta per il secondo acquisto.
Le
altre aliquote sopra indicate si applicano o a particolari
trasferimenti di immobili tra società immobiliari o ad acquisti
aventi ad oggetto immobili diversi dalla casa di abitazione (es.:
terreni agricoli, terreni edificabili, negozi).
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***
Le
informazioni contenute in questa guida introduttiva sono ritenute
corrette alla data sotto indicata. In ogni caso, siccome la guida
contiene semplici riferimenti sintetici ad alcune generali e
determinate leggi italiane, gli AUTORI non assumeranno alcuna
responsabilità od obbligo per errori, omissioni od obblighi derivanti
a seguito dell’uso o dell’affidamento sulle informazioni contenute
in questa guida.
Aggiornato
Aprile 2005
***
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